L'importance du financement d'une promotion immobilière

La promotion immobilière est une activité complexe au périmètre large puisqu’elle inclut toutes les étapes comprises entre l’achat d’un terrain et la commercialisation de l’ouvrage réalisé.

 

Dans cette rubrique dédiée à la promotion immobilière, nous nous intéresserons au métier de promoteur immobilier mais aussi à la communication qui doit être mise en place pour favoriser la réussite d’un programme immobilier neuf.

 

Toutefois, avant cela, nous allons consacrer cette page au financement de la promotion immobilière. En effet, sans financement, un programme immobilier ne peut voir le jour. Or, il coûte plusieurs millions d’euros.

 

Aussi, ci-dessous, nous vous proposons de découvrir plus en détails le coût d’un programme immobilier neuf mais aussi le mode de financement retenu pour mener à bien une promotion immobilière.

 

 

Un programme immobilier neuf, ça coute combien ?

 

Bien évidemment, il n’est pas question ici d’évoquer des chiffres tant les différences de prix peuvent être importantes selon la localisation, la taille ou même le standing d’un programme immobilier.

 

En revanche, il est possible de dire que le coût global d’une construction immobilière se compose principalement :

• Des coûts d’acquisition du terrain à bâtir

• Des coûts engagés pour préparer et améliorer le terrain en vue de l’implantation d’un projet immobilier

• Des honoraires des différents intervenants sur le chantier de construction

 

L’investissement nécessaire pour mener un programme immobilier neuf est donc conséquent. De plus, parce le projet s’étend souvent au minimum sur 2 ans, la rentabilité, en plus de ne pas être assurée (le programme peut faire un flop), est reportée au-delà de ce délai.

 

C’est d’ailleurs pour contourner cette spécificité que le promoteur immobilier doit mettre en place un mode de financement différent.

 

 

Le mode de financement d’une promotion immobilière

 

Parce qu’un programme immobilier présente un investissement risqué, le promoteur est parfois bien seul à vouloir se jeter à l’eau. Aussi, si de grands groupes spécialisés dans la promotion immobilière sont en mesure de financer une partie de leurs projets en fonds propres, la plupart des autres acteurs du marché doivent consentir à trouver des sources externes de financement.

 

Voici d’ailleurs la répartition courante du financement d’une promotion immobilière :

• Les fonds propres (argent gagné lors de précédents projets) représentent 10 à 20%

• Les fonds injectés par les associés pèsent de 0 à 10%

• Les Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) représentent 40 à 50%

• L’emprunt bancaire permet de disposer de 40% du financement

 

Bien évidemment, à l’heure où les banques ne veulent plus prendre de risques inconsidérés, mieux vaut disposer de fonds propres solides et avoir obtenu de nombreuses pré-réservations (découvrir comment doper les ventes avec la réalité virtuelle). Si tel n’est pas le cas, il y a de fortes chances qu’un établissement bancaire ne suive pas et que le projet soit voué à l’échec.